Tres historias de los protagonistas de la Ley de Alquileres

Les voy a contar las historias de tres actores que en los últimos días tuvieron gran protagonismo con el cambio en la ley de alquileres:
Por un lado, está Francisco, propietario que da en alquiler un departamento de 2 ambientes; presentado así, suena como un hombre de dinero; pero Francisco, el ya jubilado de 78 años, quien trabajo toda su vida como mecánico, logro comprar el departamento hace muchos años con unos ahorros y parte de una herencia de sus padre, la cual había sido repartida ente varios hermanos.
Por otro lado, la inquilina, ella se llama Betina, de 36 años, quien vive con su hija de 15 años, la cual estudia en el secundario. Betina tiene estudios terciarios, trabaja en el centro. Obviamente alquila, no porque le gusta, sino porque no califica con sus ingresos para poder tomar un crédito hipotecario.
Por último, el villano visto por la sociedad, la inmobiliaria. Este villano tiene una oficina igual al 90% de las inmobiliarias de la Ciudad de Buenos Aires, trabajan solos, o con un empleado, en locales o departamentos que no superan los 40 m2. Todos estudiamos y nos capacitados para poder dar el mejor servicio a los clientes. El villano vive de su honorarios, paga los impuestos, el alquiler, los útiles del colegio de sus hijos, etc. etc. al igual que cualquier otro argentino, y de repente desde hace un tiempo le recortaron parte de sus ingresos.
Hasta acá solamente se vio vulnerado el derecho del villano, pero esto no termina acá. Les voy a contar una pequeña historia.
En el departamento de Betina, la inquilina, “quien alquila ya desde hace varios años porque siempre llegó a un acuerdo con el propietario, con la intermediación de la inmobiliaria”, se rompió el calefón; Betina llamo al villano, la inmobiliaria, comentándole lo que le había sucedido; éste, la inmobiliaria, se comunicó con Francisco, el propietario, informándole de lo ocurrido; éste, Francisco, instruyo a la inmobiliaria para que rápidamente llame a Luis, el gasista/plomero, para que cambien el calefón comprado por Francisco.
Betina, paga $8500 de alquiler, Francisco con eso paga la prepaga del hospital, pero este mes se rompió el calefón y Francisco tuvo que pagar entre calefón, materiales y mano de obra un total de $13.500. Este mes y parte de noviembre a Francisco no le alcanza para poder pagar el hospital.
Señores Diputados, secretarios de Diputados, colaboradores de Diputados, Senadores, secretarios de Senadores, colaboradores de Senadores, Estado en general, porque no hacen algo para todos los argentinos, como por ejemplo lograr que Betina, la inquilina, deje de alquilar y pueda sacar un crédito hipotecario acorde a la realidad, hagan posible que Francisco tenga una buena jubilación, y dejen laburar a las inmobiliarias cobrando nuestros honorarios por el trabajo que hacemos.

Venta de PH en Villa Devoto, Nazarre y Bahía Blanca, Capital Federal

Venta de PH 2 AMBIENTES en Villa Devoto, Capital Federal

Valores de alquileres en CABA

Valores de alquileres en Capital Federal

(Fuente Reporte inmobiliario)
Rangos de valores locativos para distintos barrios de Capital Federal. Datos de actualización trimestral. 

¿Será una oportunidad para la reactivación d el mercado inmobiliario?

Real Estate

Por dólar alto, construir para desarrolladores es más económico

Con una suba del dólar anual cercana al 70% y un índice de la CAC próximo al 24%, el mercado de la construcción que estaba en valores históricos logró acomodarse. Sin embargo ya evidencia una desaceleración
La turbulencia del dólar impacta de lleno en el mercado de real estate. Como consecuencia de la devaluación, el costo de la construcción venía en los últimos meses en caída, pero en julio la apreciación del peso hizo que aumente un 4% en dólares. Lo cierto es que los valores que maneja el sector por ahora parecen tentar solo a los inversionistas más grandes, dejando a las pymes en una compleja situación.

Según el último informe realizado por Reporte Inmobiliario, con el alza del dólar, "el costo de la construcción para un edificio se ubicaría nuevamente en un mínimo asimilable al valor del último semestre de 2015". Lo que deja expuesto que a pesar de la devaluación los costos de construcción no bajan lo suficiente para generar interés en los tenedores de moneda norteamericana.

"La persona que tiene un proyecto y está decidido de hacerlo porque cuenta con el dinero lo hace porque es la oportunidad de bajar los costos en dólares. Los márgenes de rentabilidad han caído y hay más competencia", explicó a Ámbito Biz Claudio Fiszman, gerente comercial del grupo constructor Bautec. "El dólar creció casi un 70% en lo que va del año mientras que el índice de la CAC tuvo un alza del 24%. Por lo que hoy si hacés una obra de la tipología de la construcción, te ahorras un 25% en dólares, pero por supuesto esa ecuación es positiva para quien cuenta con el dinero", agregó el especialista.

La crisis se evidencia en aquellos clientes que no tienen el efectivo. "Las pymes, las que se fondean a sí mismas, son las más perjudicados. En cuanto a presupuestos sí se ve una caída. Venimos trabajando con aquellos que se cerraron a principios de año, pero no están surgiendo por el momento nuevos. La mayoría está esperando que el dólar se acomode para tomar la decisión", agregó Fiszman en cuanto al impacto de la crisis económica del país. "Hay una tendencia de esperar un poco, hay consultas pero no se cierran las operaciones", concluyó

"Producto de la devaluación habíamos llegado a valores récord de construcción ahora se acomodaron un poco las variables, lo que genera un mejor escenario para muchos", sostuvo Santiago Tarasido, CEO de la constructora CRIBA. "Hay ganadores y perdedores. La exportación va a generar superávit, y en nuestro sector estamos con muy buen nivel de actividad, vamos a crecer en valores reales en comparación del año pasado", sostuvo el especialista.

Es que en los últimos dos meses, en medio de la turbulencia de la moneda local contra la estadounidense, las grandes empresas que ya tenían decidido comenzar con un desarrollo y que contaban con un presupuesto en dólares, firmaron contratos. "Esto se da principalmente porque no quieren que el dólar siga subiendo. Con clientes institucionales que ya tenían destinados una inversión ya cerramos contratos y se vieron favorecidos porque ahora pueden hacer más metros cuadrados que antes con el mismo dinero", indicó Tarasido.

En la misma sintonía y con una apuesta positiva, Ariel Milsztejn, CEO de la Desarrolladora G70 que viene construyendo en Rosario y Córdoba dijo "tenemos tres desarrollos de acá a diciembre y otros tres para el primer trimestre del año que viene. Seguimos apostando en este negocio. Pasamos por muchas crisis y sin embargo seguimos trabajando. Hay que hacer un producto más pensado y buscar el nicho porque siempre hay un mercado".

HIPOTECARIOS

Entre los más perjudicados, todas las fuentes consultadas coinciden en que los más afectados por el nuevo escenario económico son aquellas que necesitan de créditos hipotecarios para emprender un nuevo desarrollo o para el comprador final de clase media. "Se sintió fuerte la falta de hipotecarios. Además duró muy poco, pensábamos que se vendía lo usado y venía reposición de stock, pero lo cierto es que no llegó a tener ciclo de rotación. Ahí es cuando vuelven a surgir las construcciones en pozo. Nosotros tenemos plan de financiación de 48 o 72 cuotas, si bien es necesario entre un 20% o un 30% de entrega, es una solución para aquellos que buscan financiarse", explicó Milsztejn. Además, hoy el mercado se flexibilizó. "Algunos clientes se acercan con un monto menor del necesario para iniciar la inversión, pero buscamos la forma de que se incrementen las cuotas, pero que puedan acceder al plan", agregó.

Desde Criba reconocieron que "todo este cambio y la gran apuesta que había, porque la construcción de viviendas sea a través de créditos hipotecarios con unidad indexada era el camino. En situaciones como esta los modelos sufren. Cayeron las hipotecas, pero sabemos que esa es la forma y hay que apuntar a que ese escenario regrese", concluyó Tarasido.

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Para acceder a un crédito UVA en la Ciudad ya se necesitan ingresos de al menos $73.000 mensuales

La devaluación del peso impactó con fuerza en el sector de los préstamos hipotecarios y la posibilidad de acceder a la vivienda propia a través de los créditos UVA aparece cada vez más lejana. De acuerdo con los datos más recientes del Colegio de Escribanos porteño, la cantidad de escrituras formalizadas con hipotecas bancarias cayó de 65% del total en mayo a 15,3% en julio.

¿Qué ingresos se requieren hoy para acceder a estos créditos? Si se quiere financiar el 80% de un departamento usado de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se requieren como mínimo ingresos mensuales de $73.000. Esto es si se toma el precio promedio de mercado de la propiedad (USD 115.000 que equivalen a $3.627.100, según Reporte Inmobiliario) y se accede a un préstamo del Banco Nación a 30 años, para clientes y acreditando haberes.

La cuota está casi un 80% por arriba del alquiler promedio de esa misma vivienda

La cuota promedio, en tanto, es de $18.813. Mientras que en la ciudad el valor medio de un alquiler de una propiedad de las mismas características (dos ambientes usado) alcanza los $10.500. Es decir, la cuota está casi un 80% por arriba del alquiler promedio de esa misma vivienda.

Con todo, quienes tomaron un crédito hipotecario UVA hasta abril de este año —cuando aumentó la tasa y comenzó el proceso devaluatorio— quedaron en una situación "muy favorable" en relación al cuadro actual de precios y condiciones hipotecarias.

Según el análisis de Reporte Inmobiliario, si se tomó un crédito hipotecario en mayo de 2017, por ejemplo, para financiar el 80% del valor de un departamento de dos ambientes usado en la ciudad de Buenos Aires a 30 años en el Banco Nación, habría comenzado pagando una cuota de $6.540, que en ese momento era un 16% menor al alquiler mensual de la propiedad.

Con todo, quienes tomaron un crédito hipotecario UVA hasta abril de este año quedaron en una situación muy 

favorable

El monto en pesos de la deuda inicial hubiera sido de $1.369.200. Esa deuda, 15 meses después actualizada por UVA a agosto de este año y descontado el monto correspondiente de las cuotas ya pagadas, sería casi un 33% más alta ($1.818.720) y la cuota actualizada sería de $8.855.

"Si bien la deuda en pesos creció un 33%, ese capital adeudado actualmente representa el 52% del valor del inmueble, mientras que 15 meses atrás significaba el 80%. Por otra parte, al momento inicial de la hipoteca, la deuda en dólares al tipo de cambio de esa fecha ascendía al equivalente de USD 84.000, mientras que actualmente se redujo a USD 60.000. El deudor se capitalizó con la compra de la propiedad", explicó José Rozados, presidente de la consultora Reporte Inmobiliario.

Cae el mercado inmobiliario en CABA

Las escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) descendieron un 17% interanual en julio, su segunda caída consecutiva, mientras que los actos con créditos hipotecarios se hundieron un 46,3% ese mes, informó este lunes el Colegio de Escribanos porteño.
La cantidad de actos fue de 4.403 registros, lo que representa una caída del 4,1% con respecto al mes anterior. 
El monto de las operaciones fue de $ 16.191 millones, con un aumento del 31,1% respecto a julio y un descenso del 13% en relación al mes pasado. 
El valor de las transacciones fue de $ 3.677.364, un 58,2% más con respecto a un año antes. En dólares, fue un promedio de 130.034 (-2,3%).
Por su parte, las escrituras con créditos hipotecarios, los actos fueron 674, lo que representa un 15,3% del total. En el año, bajaron un 46,3% e intermensual cayeron un 11,5%.

DATOS DE JULIO DEL COLEGIO DE ESCRIBANOS PORTEÑO

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