© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, viernes 16 de diciembre de 2016
La cuota de un crédito ya está muy cerca del alquiler
La cuota inicial de un crédito hipotecario ajustable se ubica entre un 2 y un 30 % más cara que el alquiler de la misma propiedad. El incremento del alquiler y el menor aumento del valor de venta de las propiedades acercaron la ecuación.
Reiteradamente en infinidad de oportunidades nos hemos referido al crédito hipotecario como el vector fundamental que faltaba en la geometría de un mercado inmobiliario que sólo estuvo presente para la compra de viviendas en el vértice de la pirámide de ingresos. Este año a partir de la aplicación de las líneas de crédito hipotecario ajustables y de otras iniciativas como la del Banco Nación, pareciera que el centro de gravedad podría desplazarse hacia otros segmentos de la población ubicados en el segmento medio de ingresos.
En forma incipiente a partir del último cuatrimestre de este año comenzaron a ofrecerse distintos créditos hipotecarios UVA (Unidad de valor adquisitivo) que ajustan por CER (inflación) junto con la línea del Banco Nación que ofrece un primer tramo a tasa fija durante los primeros tres años para luego también implementar un coeficiente de ajuste.
Es obvio que el crédito hipotecario resulta imprescindible para toda economía que pretenda que, al menos quienes tienen ingresos medios, puedan acceder a la propiedad de una vivienda.
Hasta ahora los niveles de crédito hipotecario resultaron insignificantes si se los compara con otros países en relación al tamaño de su PBI.
A octubre de 2016 el saldo de créditos hipotecarios en la totalidad del sistema financiero argentino alcanzaba los 56.923 millones de pesos, según el Banco Central. La cifra representa sólo el 0,81 % del PBI medido por INDEC al final del segundo trimestre del año.
Pero, de los casi 57 mil millones de dólares del stock a octubre de créditos hipotecarios sólo 27.915 corresponden a hipotecas para compra de vivienda, por lo cual el porcentaje concreto de préstamos para la compra de la casa propia se reduce al 0,4 % del PBI.
El nivel de insignificancia del crédito hipotecario en Argentina queda al descubierto cuando se compara esta última cifra con la de otras economías en su conjunto. En LATAM el crédito hipotecario en relación al PBI alcanza al 4,1 %, en un conjunto de países emergentes compuesto por Indonesia, Turquia, Croacia y Polonia entre otros es del 14,9% y en los países desarrollados alcanza al 44,3 %.
Sin embargo, a partir de la nueva oferta de créditos las hipotecas dan muestras de empezar a crecer en Argentina. Según el BCRA, Los préstamos hipotecarios instrumentados sólo a través de líneas UVAs (Unidades de Valor Adquisitivo) continuaron registrando un desempeño positivo. De esta manera entre abril —momento de su lanzamiento— y diciembre de 2016, estos créditos superaron los $1.400 millones.
LA CUOTA SE ACERCA AL ALQUILER
La perspectiva de una mayor participación del crédito hipotecario en la compra de viviendas es alentadora si se tiene en cuenta que empieza a ser una opción el pago de la cuota frente a asumir un alquiler a partir de la aparición de las nuevas líneas y a la posibilidad de que mayor cantidad de asalariados puedan calificar al pago de la cuota inicial.
Las líneas de crédito hipotecario ajustables UVAs aparecen como las que reducen en mayor medida el pago inicial y con ello también la relación ingreso cuota exigible al tomador frente a la que demanda la línea de hipotecarios del Nación que garantiza la inmovilidad de la cuota inicial dentro de los tres primeros años de vida del crédito.
Así, por una hipoteca a 20 años por el 75% del valor de compra de un departamento usado estándar de 45 m2 en una localización promedio del barrio de Caballito, la cuota inicial del Banco Nación es de 13.964 frente a los 7.667 de la línea hipotecaria UVA del Banco Ciudad.
La cuota inicial superior en un 82 % en el primero de los bancos determina también que el monto de ingresos para calificar sea de $ 46.546, frente a los 30.667 que exige el banco oficial porteño.
En el caso de la línea del Nación la cuota es superior en un 110 % al alquiler que se paga por una unidad similar mientras que la cuota inicial del Banco Ciudad es sólo un 15 % mayor. La brecha del pago mensual del Banco Nación se estrechará en el transcurso de los tres años al permanecer fijo mientras el alquiler se incrementa anualmente y por otro lado la cuota del Ciudad aumentará mensualmente con relación al alquiler hasta el ajuste semestral o anual que se da en los contratos locativos.
La mayoría de las líneas hipotecarias UVAs para compra de vivienda que ofrecen los bancos actualmente no alcanzan a cubrir el 75 % del valor de la propiedad como en el caso del Banco Nación y el Ciudad. No financian más del 70 % por lo que el aporte de recursos propios para adquisición por parte del deudor es mayor.
Al reducir en un 5 % el monto a financiar del valor de la propiedad el valor de la cuota también se ajusta y con él cae también el límite máximo del salario exigible para calificar acercándose, después de haber aportado más fondos propios, aún más la cuota al alquiler de la propiedad, que para el caso de Caballito es sólo superior en un 4 % al inicio del crédito ajustable.
